150 m2’nin Altındaki Konutların Satışında Mutfak, Banyo, Isıtma ve Soğutma Donanımları Bünyesine Giren ve Yüklenilen KDV İade Edilebilecektir

 Müteahhitler tarafından inşa edilen150 m²’nin altındaki konut satışlarından kaynaklanan ve indirim yolu ile indirilemeyen indirimli orana tabi işlemlerden kaynaklanan vergiler iade edilmektedir.

 Bina projesinde bulunan ısıtma, soğutma donanımları (inverter iç ünite ve dış ünite tesisat bedelleri), mutfak dolabı, mutfak tezgahı, lavabolu banyo dolabı, gömme dolap, duşakabin, küvet ile projede bulunmamakla birlikte gömme şeklinde monte edilen dolapların sökülüp taşınma işlemlerinin, maliyet ve ölçü uyumsuzlukları nedeniyle de mümkün olmayacağının düşünüldüğü ifade edilerek, söz konusu ürünler nedeniyle yüklenilen katma değer vergisinin iade hesabına dahil edilip edilmeyeceği uzun sure tartışma konusu olmuş ve bu konuda farklı vergi idarelerince farklı uygulamalar yapılmaktaydı.

 KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan ve Kararnamenin 1 inci maddesinin 6 numaralı fıkrasında sayılanlar dışında kalan net alanı 150 m² ye kadar konutların tesliminde %1 oranında KDV uygulanmaktadır.

 KDV Kanununun 29/2 nci maddesi ile indirimli orana tabi işlemler dolayısıyla yüklenilen ve işlemin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan kısmının yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle mahsuben, yılı içinde mahsuben iade edilemeyen tutarların da izleyen yıl içinde talep edilmesi şartıyla nakden ya da mahsuben iadesi imkanı getirilmiştir.

Konu ile ilgili olarak yürürlükten kaldırılan 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nden açıklamalar yer almaktaydı. Bu Tebliğ’in Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği ile yürürlükten kaldırılması üzerine bu kez aynı açıklama Uygulama Tebliği’nin “3.1.31. İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen KDV” başlıklı bölümüne Örnek 1 olarak aktarılmıştır.

 Bu şekilde duraksamaya varılan konu ile ilgili olarak  Gelir İdaresi Başkanlığı Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından benzer özelge verilmiştir.[1]

 ‘Örnek 1: ankastre ürünlerle birlikte veya mobilyalı olarak satılan 150 m² nin altındaki bir konut tesliminden kaynaklanan iade talebinde; buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyette olup, bunların tesliminin konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilecektir.

 Dolayısıyla söz konusu eşyaların teslimi için bu eşyaların tabi olduğu KDV oranının uygulanacağı ve konut ile birlikte teslim edilen söz konusu eşyaların temininde yüklenilen KDV’nin, genel esaslara göre indirim konusu yapılacağı, ancak iade hesabına dâhil edilmeyecektir.’ Şeklinde belirtilmiştir.

 Bu açıklamalara göre; yukarıda sayılan ürünlerden, yerinde inşa edilen, sökülüp götürülmesi ve taşınması mümkün olmayan ve konut satışından bağımsız olarak düşünülemeyecek nitelikte olanların bünyesine giren  ve yüklenilen KDV, konut teslimine ilişkin iade hesabına dahil edilebilecektir.

 Ancak; söz konusu ürünlerin sökülüp taşınarak başka yerde tekrar kurulmak suretiyle kullanılacak nitelikte olması durumunda, bu ürünlere ilişkin yüklenilen KDV genel esaslara göre indirim konusu yapılabilecek, ancak konut satışına ilişkin iade hesabına dahil edilmeyecektir.

Sabri Arpaç                                         

ARSASINI KAT KARŞILIĞI MÜTEAHHİDE VEREN KİŞİNİN ÖLÜMÜ

ARSASINI KAT KARŞILIĞI MÜTEAHHİDE VEREN KİŞİNİN ÖLÜMÜ

Sabri Arpaç

sabriarpacymm@gmail.com

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İstinaden Müteahit Firmaya Devredilecek Gayrimenkullerin Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesine Dahil Edilip Edilmeyeceği.

            Bu yazımızın konusu Veraset ve İntikal Vergisi ile ilgili. Muris yani miras bırakan kişi sağlığında adına kayıtlı arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide ile sözleşme imzalamakta ancak, inşaat devam ederken murisin ölmesi üzerine mirasçılarının müteahhide devredilecek olan dairelerin veraset ve intikal vergisi beyannamesinde beyan edip etmeyecekleri hususunda istenen özelge tayin edilmiştir.

             7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız (karşılıksız) bir şekilde bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabidir.

Aynu Kanunun, 11 inci maddesinde de, veraset ve intikal vergisine konu olacak malların değerleme gününün miras yoluyla meydana gelen intikallerde mirasın açıldığı, diğer suretle meydana gelen intikallerde malların hukuken iktisap edildiği gün olacağı belirtilmiştir.

             Kanuna istinaden yayınlanan 20/03/1996 tarihli ve 1996/2 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu İç Genelgesinde, müteahhitlere kat karşılığı verilen arsalar üzerine inşa edilmekte olan binaların tamamlanmadan intikale konu olması halinde değerlemesine ilişkin açıklamalara yer verilmiştir. Buna göre İç Genelgede, "Müteahhitlere kat karşılığı verilen arsalar üzerine inşa edilmekte olan binalar sözleşme gereği tam ve bitmiş olarak hak sahiplerine teslim edileceğinden, intikalin vuku bulduğu tarih dikkate alınarak intikal edecek her bağımsız bölümün tamamlanmış olması halindeki emlak vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre hesaplanacak ve bu değer veraset ve intikal vergisi matrahının tespitinde esas alınacaktır." denilmektedir.

            Ayrıca, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 575 ve 599 uncu maddelerinde ise mirasın ölüm ile açılacağı, miras açılınca, mirasçıların onun tamamına sahip olacakları, Kanunda yazılı hal istisna olmak şartıyla müteveffanın (ölen kişinin yani murisin) alacakları ve tüm hakları ile zilyedi bulunduğu malların mirasçılara intikal edeceği hükme bağlanmıştır.

             Bu hükümlere göre, murisin menkul ve gayrimenkul malları ile hak ve alacaklarının ölüm tarihindeki durumu itibarıyla mirasçılara intikal ettiğinin kabulü gerekmektedir.

                   Arsa karşılığı kat, daire veya işyeri teslimi sözleşmesine istinaden, müteahhide devri yapılacak olan gayrimenkuller her ne kadar devredilmemiş olsa bile, kendi yükümlülüklerini yerine getirmesi karşılığı müteahhit adına devredilecek olması nedeniyle mirasçılar tarafından tasarrufu söz konusu olmamaktadır.

            Bu itibarla, murisin sağlığında düzenlenen kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden, müteahhit firmaya devredilecek olan gayrimenkullerin terekeye dahil edilmemesi ve veraset ve intikal vergisi ilişiğinin aranılmaması gerekmektedir.

            Dikkat edilecek hususlardan biri de, babanızın vefatı nedeniyle verilecek olan veraset ve intikal vergisi beyannamesinin düzenlenmesinde; intikalin meydana geldiği tarih dikkate alınarak intikal edecek her bağımsız bölümün tamamlanmış olması halindeki emlak vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre hesaplanacak ve bu değer veraset ve intikal vergisi matrahının tespitinde esas alınacaktır.

                Bir şekilde müteahhittin inşaatı bitirmediğinin sonradan anlaşılması halinde ise terekede meydana gelecek yeni duruma göre mirasçılar ek veraset vergisi beyannamesi ile beyanda bulunmaları gerekir. 

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ VE HARÇ İSTİSNASI

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ VE HARÇ İSTİSNASI

Sabri Arpaç

sabriarpacymm@gmail.com

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”nun 1.inci maddesinde,Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu hükme bağlanmıştır..

6306 Sayılı Kanun’un, 7.maddesinin 9.uncu bendinde ise ; “ Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.”  Hükmü yer almaktadır.

6306 Sayılı Kanun hükümleri incelendiğinde kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ve bu alanlar dışında kalsa da riskli olan yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde iyileştirme ve yenileme yapmak, sağlıklı ve güvenli yapılar oluşturmak olduğu anlaşılmaktadır.

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 113.üncü maddesinde özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır. 6306 sayılı yasa ile kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerle yapılacak işlemlere yönelik istisna öngörülmekte olup, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemler ve kağıtlara istisna uygulanması mümkün değildir.

Yukarda yapılan açıklamalara göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlendiği anlaşılan taşınmaza ilişkin olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenecek gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığında inşaat yapım sözleşmesinin noter ve tapu harçları ile damga vergisinden istisna edilmesi gerekir. Buna göre, riskli yapının yerine yapılacak olan bağımsız bölümlerden bir kısmı riskli yapıda pay sahibi olanlara verilecek bir kısmı da inşaat firmasına kalacaktır. Pay sahiplerine verilen bağımsı birimlerle ilgili devir ve tescil işlemleri vergi avantajlarından yararlanacak, ancak riskli yapıda payı olan bir kişinin bu payı karşılığı kendisine düşen bağımsız bölümü başka birisine satışında ise istisna söz konusu olmayacaktır.

Ancak, riskli yapı yerine yapılacak bağımsız bölümlerin hak sahipleri dışında kalan üçüncü kişilere satışı nedeniyle üçüncü kişilerle inşaatı yapan şirket arasında düzenlenen sözleşmelere damga vergisi uygulanacak ve tapuda yapılacak işlemlerden de tapu harcı alınacaktır. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü’nün 07.01.2015 tarih ve 10 sayılı Özelgesi)

Diğer taraftan, uygulama alanında olmakla birlikte kentsel dönüşüme tabi tutulmadan satışı yapılan yapıların vergisel avantaja sahip olup olmadığı konusu Uygulama Yönetmeliği ile açıklığa kavuşmuştur.

6306 Sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 16.ncı maddesinin 9/ç bendinde, hak sahibi malik tarafından uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devir ve tescili işlemleri vergi ve harç istisnasından yararlanabilecektir.